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广州地王的辐射,海珠西部板块步梯楼踩盘报告

作者:jcmp      发布时间:2021-04-13      浏览量:0
80年代以前,海珠区被称为“河南”,从小

80年代以前,海珠区被称为“河南”,从小我的爸妈就跟我说的一句话“宁要河北一张床,不要河南一栋房”,河南就是海珠区,今时今日老邝的爸妈还整天把“过河南”挂在口边。作为广州市第一代睡城,如今的海珠区早已发展成熟,西部板块仍保留很多国企宿舍楼,中部广州塔则是广州地标,东部的琶洲互联网中心更是广州下一代核心。

2017年3月29日,时代地产以楼面价5.5w/m²拿下海珠西部广纸新城某地块,成为广州地王,也正是这次的地王效果太轰动,导致广州市政府在3.30紧急出台调控加码政策,以冲抵地王对房地产市场的效应。从开发商的财务成本计算,项目两年后上市的价格≈地价x 1.3-1.5倍才能盈亏平衡,也就是时代地产这块地在2019年上市时必须卖到 7.5-8w才不亏钱 。说句题外话,时代地产老板岑钊雄先生是南海九江人,他对家乡的贡献值得肯定,老婆娘家的人对他的口碑非常高。(配图所示价格为2017年3月)。

除了上述5.5w/m²广州地王,还有江燕路4.4w/m²“地后”,再加上广纸新城在售5.5w+单价的新房,整个海珠西部板块在这一轮行情是彻彻底底地火了一把。老邝这次踩盘选择海珠西板块,本来是想看看光大花园、翠城花园这些热门小区,但考虑到这些楼盘价格太高不接地气,因此我把房源落在步梯楼这些刚需产品,以200w总价为上限看看能在这个板块买到什么产品?

1、以后都避免踩盘步梯楼

这次踩盘,老邝看了三个地铁步梯盘:宝岗大道站的橡胶新村、江泰路站的穗宁花园、燕岗站的保利红棉花园。可以说这次踩盘经历,是最平淡的一次,无论是小区、楼盘、配套设施我都找不到任何亮点,因此这篇文章我不打算写这几个房源,而是写点别的体会。

自从2016年9月进入房产投资领域,这一年多时间老邝的踩盘接近100套,除了刚开始为了买桂花岗学位房踩盘步梯楼,这次是我第二次踩盘步梯楼,即使写越秀学位房,我也只是在房源附近拍照而不上楼。一年前的我初出茅庐,还兴致勃勃地爬9楼,可现在我连4楼的步梯楼都感到好辛苦,可以说随着我看的房子越来越多,“ 好房子 ”的标准我越来越清晰,这种步梯房在天然属性上就不是“好房子”,我相信绝大多数住过电梯楼的人,是不愿再住进步梯楼的(除非是1、2楼)。

举个不恰当的例子:刚进入社会的小伙子,对长得一般般的初恋女友也觉得她是全世界最美,当小伙子经历过几段感情后,他的审美提高了,头脑里关于漂亮与否的阀值提高了,从而对另一半的姿色也越来越高。老邝现在对待电梯楼和步梯楼就有点这样的感觉,如果我单独写一篇步梯楼的踩盘报告有点鸡肋的感觉。

2、投资步梯楼需谨慎

老邝监控的数据显示,同等地段或相似地段,在同一时期,电梯楼涨幅等于步梯楼的一倍,比例约等于 30% V.S 17% ,这个数据是绿中介的数据,虽然其在广州市的份额没有像北京那样处于垄断地位,但管中窥豹,各位小伙伴也能感受到步梯楼的上涨乏力,房价往往是在一轮行情的最后补涨阶段向上突破。

那是不是步梯楼就不能投资?非也,步梯楼只能靠 信息不对称 赚钱。第一种就是拆迁、加装电梯等利好信息的不对称,如果你有渠道早于其他人获取这种利好,那么提前买入即可。第二种就是笋盘,比如之前成交价200w的5楼单位,今天楼下4楼同朝向同户型报价160w,存在20%的安全边际。但即使第二种,老邝对于这种房源仍持保留态度,首先你怎么知道5楼200w的成交价就是市场真实反映?而不是市场狂热期的情绪溢价?

其次换个角度思考,若中介收到一套笋盘,他最先想的肯定是自己或者几个同行能否吃下来,不可以之后会致电和自己交易过的投资客,然后致电和自己交易过的刚需客,因为他希望尽快促成交易吃提成的大头。这两层没人买之后他才会上交给小组主管,小组主管会安排组内成员联系各自的投资客、刚需客, 四个层级 都没人买之后才挂上网站或店铺门口。因此如果你不是非常熟悉当地市场,或者和当地中介保持非常紧密的关系,你是很难看到真正的笋盘,海珠西板块绝对是德城行的天下,老街坊跟他们的关系很熟络,感兴趣的朋友可以多留意他们家的房源。

老邝的投资思路很简单,广州还有15-20年的房产投资窗口,以3年为一次周期,我还可以操作5-6次,这种信息不对称的笋盘我就让渡给有精力、有时间和中介搞关系的其他人,我只要每次买中电梯房,而且买对广州发展战略上的重点板块,那么我相信自己是可以战胜市场上多数人,我不求全战胜所有人,也不贪心赚尽笋盘的每一分钱,只要“势”和“道”把握正确,“术”方面有点损失不算啥。

3、刚需型步梯楼看菜吃饭

老邝谈论的上面2点仅从投资角度分析,如果你是刚需型买家还是看菜吃饭,比如你购买力有限,确实需要一个通勤方便的房子,那么贷款买一套100w左右的小户型也是可以的,起码在我看来比交租给房东的人,你更努力更有上进心。从地铁口共享单车的密度,就能看出海珠西的 居住密度 很高,居住密度高的地方,房价都有刚需支撑,跌就不要指望了。

又比如你需要一个学位,那么东山口/越秀/天河北的步梯楼是可以买的,但就买那种低总价上车盘,通过收租回笼现金,等小孩读一年级或满两年就卖掉,虽然因为学位占用五年卖出的单价会便宜,但起码腾一张房票继续买其他有潜力板块,而这每平米损失的价格,你就当孩子9年的 教育投资 ,争取在下一套房子赚回来。

4、超乎想象的广佛候鸟

踩盘结束时,老邝打算从燕岗站搭乘地铁回杨箕站,说句老实话,虽然我已买入千灯湖、佛山新城的物业,但我很少搭乘广佛线,8号线更是第一次搭乘。燕岗站作为广佛线首站,我原以为很少人排队,但实际情况并非如此,有许多人通过8号线沙园站换乘广佛线并往后坐一个站,争取在燕岗站抢到一个位置坐回佛山。老邝和坐在旁边的中年女性聊天,得知她是一名外省人,没有广州房票,目前在客村上班,家住在祖庙附近,每天都是如此通勤。

1号线+8号线+广佛线,确实把老西关、海珠西等老广的购买力 外溢到佛山 ,并且承接了大量没有广州房票的刚需客、投资客。大家换个角度思考一下,作为弱势城市的佛山,你觉得地方政府愿不愿意继续限购?

总结